Tipos de pago de préstamos: amortizado vs principal igual vs bullet

Resumen (TL;DR)

En 2019 un amigo me mostró la tabla de amortización que había tecleado en una calculadora de bolsillo para un préstamo de 100 millones de KRW, 30 años, 5% APR: interés total de “unos 93 millones de KRW”. Reejecuté las mismas entradas en un script Python de una línea ayer y obtuve 93,22 millones de KRW. La deriva en siete años fue inferior al 0,3%, porque la matemática es plenamente determinista: tres entradas (principal, tasa, plazo) y una fórmula de amortización. Lo que no es determinista es el resto de su historia: ese mismo año refinanció a una línea bullet con tasa variable, y cuando las tasas saltaron en 2022 su interés mensual casi se duplicó, añadiendo más de 300 000 KRW a sus costos fijos en un solo ciclo de facturación. La elección de estructura trata menos de “cuál tiene el menor interés total” y más de “qué forma de flujo de caja puedes realmente soportar”.

Tres estructuras comunes de amortización de préstamos se ven diferentes en una hoja de cálculo y producen vidas genuinamente distintas. La amortizada (pago mensual total igual) mantiene tu flujo de caja plano —pagas el mismo número cada mes— pero el interés está cargado al frente, así que el interés total que pagas sobre el préstamo es el más alto de los tres. La de principal igual (el mismo trozo de principal cada mes más el interés sobre el saldo restante) empieza alta y cae cada mes; retiras principal más rápido, así que el interés total es menor, pero debes poder afrontar los primeros meses. La bullet (pagos mensuales solo de interés, con todo el principal debido al vencimiento) te da el desembolso mensual más bajo con diferencia pero concentra todo el principal en un único pago final y produce el mayor interés total durante la vida del préstamo. Ninguna es universalmente mejor. La elección correcta depende de la estabilidad de tu flujo de caja mensual, tu confianza en el plan que retirará el principal (refinanciamiento, venta, bono) y los términos de prepago atados al contrato.

Antecedentes y conceptos

Un préstamo es una promesa de devolver una cantidad principal más interés a lo largo del tiempo. La cantidad de interés que pagas depende de cuánto principal sigue pendiente y por cuánto tiempo. Esa es la única verdad que necesitas llevar a cada comparación: el interés se carga sobre cualquier principal que siga en tus manos en cada período. Las tres estructuras obedecen la misma regla; solo difieren en cuánto principal retiran cada mes.

La amortizada (la estructura 원리금균등 en la banca coreana, a menudo llamada “cuota igual” o “totalmente amortizante”) fija el pago mensual a un valor constante M tal que, sobre el plazo del préstamo n, el principal se paga exactamente. La fórmula estándar es M = P · r(1+r)ⁿ / ((1+r)ⁿ − 1) donde P es el principal, r es la tasa de interés por período y n es el número de períodos. Como los saldos iniciales son altos, una gran parte de cada pago temprano es interés; más tarde, a medida que el principal se reduce, la porción de interés se reduce con él y la porción de principal crece.

El principal igual (원금균등) divide el principal uniformemente a lo largo de n meses y añade, encima, el interés sobre el saldo actual. El primer mes pagas P/n + P·r; el segundo mes pagas P/n + (P − P/n)·r, y así. El pago total comienza alto y decrece linealmente.

El bullet (만기일시), a veces llamado “solo interés” o préstamo “balloon” según la jurisdicción, carga interés sobre el principal completo cada período porque el principal no se amortiza en absoluto. Mensualmente pagas P·r; al vencimiento devuelves la totalidad P en una única cuota final.

Comparación y datos

Considera un préstamo ilustrativo de 100 millones de KRW al 5% APR (≈0,4167% mensual) sobre 30 años (360 meses). Todas las cifras a continuación son aproximaciones para este hipotético; tu préstamo será distinto.

Estructura	Pago primer mes	Pago último mes	Interés total (aprox.)	Perfil de flujo de caja
Amortizada (원리금균등)	≈ ₩536 800	≈ ₩536 800	≈ ₩93 millones	Plano
Principal igual (원금균등)	≈ ₩694 400	≈ ₩279 000	≈ ₩75 millones	Declinante pronunciado
Bullet (만기일시)	≈ ₩416 700	≈ ₩100 416 700 (incluye principal)	≈ ₩150 millones	Mensual bajo, balloon enorme

Unas pocas cosas a interiorizar de la tabla. La amortizada y la de principal igual terminan con costos totales similares en el mismo rango, pero la de principal igual es más barata en total porque retiras más principal antes: el interés se carga sobre un saldo menor durante más meses. La bullet es la más barata mes a mes pero con mucho la más cara en total, porque el principal permanece en su máximo durante todo el plazo; el interés total es aproximadamente igual al principal completo a lo largo de los 30 años en este ejemplo.

Escenarios reales

Escenario 1 — Hipoteca residencial a largo plazo. La mayoría de hogares prefiere préstamos amortizados para una vivienda que planean mantener muchos años. La KB Star Mortgage de KB Kookmin Bank y los productos de préstamo habitacional de Shinhan por defecto usan amortizado en el tenor de 30 años por la misma razón: los pagos mensuales planos son más fáciles de presupuestar contra un salario estable, y la prima de interés total sobre principal igual es el precio que la mayoría de los prestatarios paga voluntariamente por la previsibilidad. Principal igual funciona cuando el hogar espera que su ingreso alcance el pico temprano y prefiere frontalizar la carga para pagar menos en total. En el mismo caso de 100 millones KRW, 5%, 30 años, principal igual empieza en aproximadamente 694 000 KRW en el mes uno y cae a cerca de 279 000 KRW al mes final: un flujo de caja inclinado que cuesta alrededor de 75 millones KRW en interés total, aproximadamente 18 millones KRW menos que la versión amortizada.

Escenario 2 — Préstamo empresarial de corto plazo o puente. Los préstamos bullet son comunes cuando se espera que el principal se devuelva desde un evento específico: una venta de propiedad, un refinanciamiento a un instrumento de más largo plazo, o cuentas por cobrar entrantes. El costo mensual mínimo deja que el capital de trabajo siga trabajando; el balloon es aceptable porque la salida está planeada. El riesgo es precisamente que la salida está planeada, no garantizada.

Escenario 3 — Decisión de refinanciamiento. Cuando las tasas caen, un prestatario amortizado o de principal igual existente puede refinanciar a una tasa más baja. El cálculo es sencillo en principio —comparar el interés total restante bajo el préstamo actual con el interés total bajo el nuevo préstamo más cualquier costo de refinanciamiento y penalidades por pago anticipado— pero la cláusula de penalidad es el término más frecuentemente subestimado de la comparación. El calendario estándar de prepago hipotecario coreano es una escala deslizante de tres años: aproximadamente 1,4% en el año uno, 0,93% en el año dos, 0,47% en el año tres, aplicado al saldo pendiente. En un saldo de 80 millones KRW en el año uno eso son 1,12 millones KRW borrados al firmar el nuevo préstamo. Incluso un recorte de tasa de 50 pb tarda unos dos años en recuperar esa penalidad, y en un plazo restante corto el refinanciamiento puede ser una pérdida neta: un escenario que sorprende a los prestatarios más a menudo de lo que debería.

Escenario 4 — Elegir entre principal igual y amortizado en la originación. Un hogar que pueda absorber cómodamente los pagos iniciales más altos del principal igual ahorrará en interés total. Un hogar con presupuesto ajustado, o uno que espera crecimiento de ingreso, a menudo prefiere el amortizado para que los años iniciales no rompan el presupuesto. Un ejercicio útil antes de firmar es proyectar ambas estructuras contra tu ingreso esperado para los próximos cinco a diez años; la estructura que sobreviva a un escenario realista de mala suerte (un cambio de trabajo, un evento médico, un cambio familiar) sin forzar medidas de emergencia suele ser la correcta, aunque cueste un poco más en total.

Escenario 5 — Préstamos ajustables (variables). Las tres estructuras pueden combinarse con una tasa variable que se resetea periódicamente. Los préstamos amortizados variables recalculan el pago constante en cada reseteo; los de principal igual variables pasan el cambio de tasa directamente al componente de interés; los bullet variables cambian solo la cifra de interés mensual. En todos los casos, el escenario que vale la pena modelar no es “¿y si la tasa se queda donde está?” sino “¿y si sube tres o cuatro puntos porcentuales en los próximos cinco años?”. Si ese escenario vuelve el préstamo inasequible, el producto no es el adecuado sin importar lo atractiva que luzca la tasa de apertura.

Errores comunes

“La amortizada siempre es mejor.” Solo si lo que más valoras es la previsibilidad. La amortizada paga el mayor interés total de las tres estructuras “de pago” porque el principal se retira lentamente al principio. Si puedes manejar los primeros meses, el principal igual es más barato en total.

“Los préstamos bullet siempre son arriesgados.” ¿Arriesgados para quién, contra qué? Un préstamo bullet es arriesgado cuando el plan para el principal final es blando: un refinanciamiento esperado, un bono incierto. Es mucho menos arriesgado cuando la salida es dura: una propiedad bajo contrato, una cuenta por cobrar de corto plazo, efectivo ya apartado. El contexto decide, no la estructura.

“El prepago siempre ayuda.” No si tu contrato incluye una penalidad de prepago, y muchas hipotecas de largo plazo la incluyen para los primeros años. Lee la cláusula antes de modelar un pago agresivo. Una penalidad del 1–2% sobre un saldo grande puede inundar los ahorros de interés de un pago anticipado.

“La tasa de interés titular es la historia completa.” No lo es. El costo efectivo de un préstamo incluye comisiones de originación, requisitos de seguro, penalidades de prepago, disparadores de reseteo de tasa para productos ajustables, y el costo de oportunidad del principal que estás sirviendo. Dos préstamos con el mismo APR pueden producir resultados muy diferentes. Un pequeño hábito que paga: antes de firmar, revisa si la divulgación cita la tasa anual efectiva (en Corea, 총비용유효이자율 / 실질연이자율) o la tasa nominal titular. El mismo 5% nominal puede cambiar el costo acumulado de 30 años en varios millones de KRW dependiendo de qué definición use el contrato para calcular los devengamientos de interés.

Lista de verificación

1. ¿Qué tan estable es tu flujo de caja mensual? ¿Plano (amortizada), declinante-aceptable (principal igual) o mensual-minimizado con salida definida (bullet)?
2. ¿Cuál es el plan para el principal al vencimiento en un préstamo bullet? ¿Refinanciamiento, venta, efectivo a mano? ¿Duro o blando?
3. ¿Qué dice la cláusula de prepago? Porcentaje de penalidad y ventana temporal.
4. ¿Has calculado el interés total, no solo el pago mensual? Especialmente para bullet y amortizados de largo plazo.
5. ¿Hay un componente de reseteo o ajustable? Modela el peor escenario de trayectoria de tasa, no solo la tasa actual.
6. ¿Cuál es el costo de oportunidad? El dinero gastado en servicio de deuda es dinero que no gana en otra inversión.

Herramienta relacionada

La calculadora de préstamos de Patrache Studio te permite comparar las tres estructuras lado a lado con tu propio principal, tasa y plazo, para que los números anteriores se vuelvan tus números. Para prestatarios que piensan en riqueza de largo plazo en vez de solo deuda, Interés compuesto y la regla del 72 explica la misma matemática exponencial desde el lado del ahorrador y es por qué el interés temprano de un préstamo amortizado se siente tan pesado. Si el préstamo está denominado en moneda extranjera, Tipos de tasa de cambio: mid-market vs efectivo vs transferencia cubre la capa de costo extra que la matemática pura de préstamo doméstico no ve.

Referencias

• Fondo Monetario Internacional, publicaciones generales de economía y finanzas — https://www.imf.org/en/Publications
• Federal Reserve, investigación económica — https://www.federalreserve.gov/econres.htm
• Cualquier libro introductorio de finanzas corporativas (Brealey/Myers/Allen; Bodie/Kane/Marcus) para la derivación de amortización y fundamentos de valor del dinero en el tiempo.