Tipos de pagamento de empréstimo: amortizado vs amortização constante vs bullet

Resumo (TL;DR)

Em 2019 um amigo me mostrou a tabela de amortização que havia digitado em uma calculadora de bolso para um empréstimo de R$ 500.000, 30 anos, 5% ao ano: juros totais de “cerca de R$ 466.000”. Refiz as mesmas entradas em um script Python de uma linha ontem e obtive R$ 466.278. A deriva em sete anos ficou abaixo de 0,3%, porque a matemática é totalmente determinística — três entradas (principal, taxa, prazo) e uma fórmula de amortização. O que não é determinístico é o resto da história dele: naquele mesmo ano, ele refinanciou em uma linha bullet de taxa variável, e quando as taxas pularam em 2022, seus juros mensais quase dobraram, adicionando mais de R$ 1.500 aos seus custos fixos em um único ciclo de cobrança. A escolha da estrutura é menos sobre “qual tem o menor juro total” e mais sobre “que formato de fluxo de caixa você consegue efetivamente viver”.

Três estruturas comuns de pagamento de empréstimo parecem diferentes na planilha e produzem vidas genuinamente diferentes. Amortizado (parcela mensal total igual, equivalente à Tabela Price) mantém seu fluxo de caixa plano — você paga o mesmo número todo mês — mas os juros vêm concentrados no início, então o juro total que você paga ao longo do empréstimo é o mais alto dos três. Amortização constante (mesma fatia de principal todo mês mais os juros sobre o saldo remanescente, equivalente à Tabela SAC) começa alta e cai todo mês; você retira o principal mais rápido, então o juro total é menor, mas você precisa conseguir pagar os primeiros meses. Bullet (pagamentos mensais só de juros, com todo o principal vencendo no final) dá a menor saída mensal de longe, mas concentra o principal inteiro em um pagamento final e produz o maior juro total ao longo da vida do empréstimo. Nenhuma dessas é universalmente melhor. A escolha certa depende da estabilidade do seu fluxo de caixa mensal, da sua confiança no plano que vai quitar o principal (refinanciamento, venda, bônus) e dos termos de pré-pagamento anexados ao contrato.

Contexto e conceitos

Um empréstimo é uma promessa de devolver um valor principal mais juros ao longo do tempo. A quantidade de juros que você paga depende de quanto principal ainda está em aberto e por quanto tempo. Essa é a única verdade que você precisa carregar para toda comparação: juros são cobrados sobre o principal que ainda está em suas mãos em cada período. As três estruturas obedecem à mesma regra; elas diferem apenas em quanto principal retiram a cada mês.

Amortizado (Tabela Price no sistema financeiro brasileiro, muitas vezes chamado de “prestação fixa” ou “totalmente amortizado”) define o pagamento mensal em um valor constante M tal que, ao longo do prazo n, o principal é quitado exatamente. A fórmula padrão é M = P · r(1+r)ⁿ / ((1+r)ⁿ − 1) em que P é o principal, r é a taxa de juros por período e n é o número de períodos. Como os saldos iniciais são altos, uma grande parcela de cada pagamento inicial é juros; depois, conforme o principal encolhe, a parte de juros encolhe junto e a parte de principal cresce.

Amortização constante (Tabela SAC, Sistema de Amortização Constante) divide o principal uniformemente em n meses e adiciona, em cima disso, os juros sobre o saldo atual. No primeiro mês você paga P/n + P·r; no segundo mês paga P/n + (P − P/n)·r, e assim por diante. O pagamento total começa alto e decresce linearmente.

Bullet, às vezes chamado de “só juros” ou “balão” dependendo do mercado, cobra juros sobre o principal cheio em cada período porque o principal não é amortizado. Mensalmente você paga P·r; no vencimento você devolve o P inteiro em uma única parcela final.

Comparação e dados

Considere um empréstimo ilustrativo de R$ 500.000 a 5% ao ano (≈0,4167% ao mês) em 30 anos (360 meses). Todos os números abaixo são aproximações para essa hipótese; o seu empréstimo será diferente.

Estrutura	Pagamento no 1º mês	Pagamento no último mês	Juros totais (aprox.)	Perfil de fluxo de caixa
Amortizado (Price)	≈ R$ 2.684	≈ R$ 2.684	≈ R$ 466.000	Plano
Amortização constante (SAC)	≈ R$ 3.472	≈ R$ 1.395	≈ R$ 376.000	Fortemente decrescente
Bullet	≈ R$ 2.083	≈ R$ 502.083 (inclui principal)	≈ R$ 750.000	Mensal baixo, balão enorme

Algumas coisas para interiorizar na tabela. Amortizado e amortização constante terminam em custo total similar na mesma faixa, mas a amortização constante é mais barata no geral porque você retira mais principal mais cedo — juros são cobrados sobre saldo menor por mais meses. O bullet é o mais barato mês a mês, mas de longe o mais caro no total, porque o principal permanece no máximo pelo prazo inteiro; o juro total é aproximadamente igual ao principal cheio ao longo dos 30 anos neste exemplo.

Cenários reais

Cenário 1 — Financiamento imobiliário de longo prazo. A maioria das famílias prefere empréstimos amortizados (Tabela Price ou SAC) para uma casa que planejam manter por muitos anos. No Brasil, a Caixa Econômica Federal, o Itaú e o Bradesco costumam oferecer SAC ou Price para prazos de 30 anos, e a escolha do cliente entre os dois depende do perfil de renda. Prestações fixas são mais fáceis de orçar contra um salário estável, e o prêmio de juros totais do Price sobre o SAC é o preço que a maior parte dos tomadores paga voluntariamente pela previsibilidade. A amortização constante funciona quando a família espera renda maior no início e prefere concentrar o peso para pagar menos no total. No mesmo caso de R$ 500.000, 5%, 30 anos, o SAC começa em cerca de R$ 3.472 no primeiro mês e cai para cerca de R$ 1.395 no final — um fluxo de caixa decrescente que custa em torno de R$ 376.000 em juros totais, aproximadamente R$ 90.000 a menos que a versão amortizada.

Cenário 2 — Empréstimo de curto prazo para negócio ou bridge. Empréstimos bullet são comuns quando se espera que o principal seja pago a partir de um evento específico: a venda de um imóvel, um refinanciamento em um instrumento de prazo mais longo ou recebíveis a chegar. O custo mensal mínimo permite que o capital de giro continue girando; o balão é aceitável porque a saída é planejada. O risco é justamente que a saída seja planejada, não garantida.

Cenário 3 — Decisão de refinanciamento. Quando as taxas caem, um tomador existente com amortização Price ou SAC pode refinanciar para uma taxa menor. O cálculo é direto em princípio — compare o juro total restante no empréstimo atual com o juro total no novo empréstimo mais quaisquer custos de refinanciamento e penalidades de pré-pagamento — mas a cláusula de penalidade é o termo mais frequentemente subestimado na comparação. No Brasil, grandes financiamentos imobiliários costumam ter tarifas de quitação antecipada reguladas, mas bancos podem cobrar IOF residual, tarifa de emissão de contrato e, em produtos atrelados a índice, custos de marcação a mercado. Em um saldo de R$ 400.000, o pacote de custos de um refinanciamento pode facilmente chegar a R$ 5.000–10.000, e um corte de 50 bps na taxa leva cerca de dois anos para pagar essa penalidade. Em prazo remanescente curto, o refi pode ser perda líquida — um cenário que surpreende tomadores com mais frequência do que deveria.

Cenário 4 — Escolher entre SAC e Price na originação. Uma família que consegue absorver confortavelmente os pagamentos iniciais mais altos da SAC vai economizar em juros totais. Uma família com orçamento apertado, ou uma que espera crescimento de renda, muitas vezes prefere a Price para que os primeiros anos não quebrem o orçamento. Um exercício útil antes de assinar é projetar as duas estruturas contra sua renda esperada para os próximos cinco a dez anos; a estrutura que sobrevive a um cenário realista de azar (mudança de emprego, evento médico, mudança na família) sem forçar medidas emergenciais costuma ser a certa, mesmo que custe um pouco mais no geral.

Cenário 5 — Empréstimos com taxa ajustável (variável). Todas as três estruturas podem ser combinadas com uma taxa variável que reajusta periodicamente. Empréstimos variáveis amortizados recalculam o pagamento constante a cada reajuste; empréstimos variáveis com amortização constante passam a mudança de taxa diretamente no componente de juros; empréstimos variáveis bullet mudam apenas o valor mensal de juros. Em qualquer caso, o cenário que vale modelar não é “e se a taxa ficar onde está” mas “e se subir três ou quatro pontos percentuais nos próximos cinco anos”. Se esse cenário tornar o empréstimo inviável, o produto não é o certo, não importa quão atraente pareça a taxa inicial.

Equívocos comuns

“Amortizado é sempre melhor.” Só se previsibilidade é o que você mais valoriza. Price paga o maior juro total das três estruturas “pagantes” porque o principal se retira devagar no começo. Se você aguenta os primeiros meses, a SAC é mais barata no geral.

“Empréstimos bullet são sempre arriscados.” Arriscados para quem, contra o quê? Um bullet é arriscado quando o plano para o principal final é frouxo — um refinanciamento esperado, um bônus incerto. É muito menos arriscado quando a saída é dura: um imóvel sob contrato, um recebível de curto prazo, caixa já reservado. Contexto decide, não a estrutura.

“Pré-pagamento sempre ajuda.” Não se o seu contrato inclui penalidade de pré-pagamento — e muitos empréstimos longos incluem nos primeiros anos. Leia a cláusula antes de modelar uma quitação agressiva. Uma penalidade de 1–2% sobre um saldo grande pode engolir a economia de juros de uma quitação antecipada.

“A taxa de juros da manchete conta a história toda.” Não conta. O custo efetivo de um empréstimo inclui tarifas de originação, exigências de seguro, penalidades de pré-pagamento, gatilhos de reajuste para produtos ajustáveis e o custo de oportunidade do principal que você está servindo. Dois empréstimos com o mesmo CET podem produzir resultados muito diferentes. Um pequeno hábito que vale a pena: antes de assinar, verifique se o demonstrativo cita o Custo Efetivo Total (CET) ou a taxa nominal da manchete. Os mesmos 5% nominais podem deslocar o custo cumulativo de 30 anos em vários milhares de reais dependendo de qual definição o contrato usa para computar os juros.

Checklist

1. Quão estável é seu fluxo de caixa mensal? Plano (Price), decrescente-aceitável (SAC), ou mensal minimizado com saída definida (bullet)?
2. Qual é o plano para o principal no vencimento de um bullet? Refinanciamento, venda, caixa em mãos? Duro ou frouxo?
3. O que diz a cláusula de pré-pagamento? Percentual de penalidade e janela de prazo.
4. Você precificou o juro total, não só o pagamento mensal? Especialmente para bullet e Price de longo prazo.
5. Existe componente de reajuste ou taxa ajustável? Modele o cenário de taxa pior, não só a taxa atual.
6. Qual é o custo de oportunidade? Dinheiro gasto em serviço da dívida é dinheiro não rendendo em outro investimento.

Ferramenta relacionada

A calculadora de empréstimo da Patrache Studio permite comparar as três estruturas lado a lado com seu próprio principal, taxa e prazo, para que os números acima se tornem seus números. Para tomadores pensando em patrimônio de longo prazo em vez de dívida, Juros compostos e a Regra dos 72 explica a mesma matemática exponencial do lado de quem poupa e é por isso que os juros iniciais de um empréstimo Price parecem tão pesados. Se o empréstimo é em moeda estrangeira, Tipos de taxa de câmbio: mid-market vs espécie vs transferência cobre a camada extra de custo que a matemática de empréstimo puramente doméstico não vê.

Referências

• Fundo Monetário Internacional, publicações gerais de economia e finanças — https://www.imf.org/en/Publications
• Federal Reserve, pesquisa econômica — https://www.federalreserve.gov/econres.htm
• Qualquer livro-texto introdutório de finanças corporativas (Brealey/Myers/Allen; Bodie/Kane/Marcus) para a derivação da amortização e fundamentos de valor do dinheiro no tempo.