Kreditarten: Annuität vs. Tilgung gleich vs. Endfällig

Veröffentlicht am 2026-04-13 8 Min. Lesezeit

Zusammenfassung (TL;DR)

2019 zeigte mir ein Freund die Tilgungstabelle, die er für einen 100 Mio. KRW, 30-jährigen 5-%-APR-Kredit in einen Taschenrechner geklopft hatte: Gesamtzinsen von „rund 93 Mio. KRW”. Gestern habe ich dieselben Eingaben in einem einzeiligen Python-Skript erneut ausgeführt und 93,22 Mio. KRW erhalten. Die Drift über sieben Jahre lag unter 0,3 %, weil die Mathematik vollständig deterministisch ist – drei Eingaben (Kapital, Zinssatz, Laufzeit) und eine Tilgungsformel. Nicht deterministisch ist der Rest seiner Geschichte: Im selben Jahr finanzierte er in eine variabel verzinste endfällige Linie um, und als die Zinsen 2022 sprangen, verdoppelten sich seine monatlichen Zinsen fast und fügten mehr als 300.000 KRW in einer einzigen Abrechnungsperiode zu seinen Fixkosten hinzu. Die Wahl der Struktur geht weniger um „welche hat die niedrigsten Gesamtzinsen” und mehr um „welche Form von Cashflow kannst du tatsächlich leben”.

Drei gängige Kreditrückzahlungsstrukturen sehen auf einer Tabellenkalkulation unterschiedlich aus und erzeugen tatsächlich unterschiedliche Leben. Der annuitätische Kredit (gleichbleibende monatliche Gesamtrate) hält deinen Cashflow flach – du zahlst jeden Monat denselben Betrag – doch die Zinsen sind vorn geladen, sodass die Gesamtzinsen über die Laufzeit am höchsten der drei sind. Die gleichbleibende Tilgung (gleicher Kapitalanteil jeden Monat plus Zins auf den Restsaldo) startet hoch und fällt monatlich; du tilgst schneller, also sind die Gesamtzinsen niedriger, doch du musst die frühen Monate bezahlen können. Der endfällige Kredit (nur Zinszahlung monatlich, gesamtes Kapital am Ende fällig) gibt dir mit Abstand den niedrigsten monatlichen Aufwand, ballt aber das gesamte Kapital in eine einzige Schlussrate und erzeugt die höchsten Gesamtzinsen über die Laufzeit. Keine dieser Optionen ist universell besser. Die richtige Wahl hängt von der Stabilität deines monatlichen Cashflows, deinem Vertrauen in den Plan, der das Kapital tilgt (Refinanzierung, Verkauf, Bonus), und den Vorfälligkeitsbedingungen des Vertrags ab.

Hintergrund und Konzepte

Ein Kredit ist ein Versprechen, einen Kapitalbetrag plus Zinsen im Zeitverlauf zurückzuzahlen. Wie viel Zins du zahlst, hängt davon ab, wie viel Kapital noch aussteht und für wie lange. Das ist die einzige Wahrheit, die du in jeden Vergleich mitnehmen musst: Zinsen werden auf das Kapital berechnet, das in jeder Periode noch in deinen Händen ist. Alle drei Strukturen folgen dieser Regel; sie unterscheiden sich nur darin, wie viel Kapital sie jeden Monat tilgen.

Der annuitätische Kredit (in Deutschland als „Annuitätendarlehen”, in Korea als 원리금균등 bekannt) setzt die monatliche Rate auf einen konstanten Wert M, sodass das Kapital über die Laufzeit n exakt getilgt wird. Die Standardformel ist M = P · r(1+r)ⁿ / ((1+r)ⁿ − 1), wobei P das Kapital, r der Periodenzins und n die Anzahl der Perioden ist. Weil die frühen Salden hoch sind, ist ein großer Anteil jeder frühen Rate Zins; später, wenn das Kapital schrumpft, schrumpft der Zinsanteil mit, und der Tilgungsanteil wächst.

Die gleichbleibende Tilgung (원금균등) teilt das Kapital gleichmäßig auf n Monate auf und addiert darauf den Zins auf den aktuellen Saldo. Im ersten Monat zahlst du P/n + P·r; im zweiten Monat P/n + (P − P/n)·r und so weiter. Die Gesamtrate startet hoch und sinkt linear.

Der endfällige Kredit (만기일시), je nach Rechtsraum auch „interest-only” oder „Balloon-Loan” genannt, verzinst das volle Kapital jede Periode, weil es gar nicht getilgt wird. Monatlich zahlst du P·r; bei Fälligkeit zahlst du das gesamte P in einer einzigen Schlussrate zurück.

Vergleich und Daten

Betrachte einen illustrativen Kredit über 100 Mio. KRW zu 5 % APR (≈0,4167 % pro Monat) über 30 Jahre (360 Monate). Alle Zahlen unten sind Näherungen für dieses Gedankenbeispiel; dein Kredit wird abweichen.

Struktur	Erste Monatsrate	Letzte Monatsrate	Gesamtzinsen (ca.)	Cashflow-Profil
Annuität (원리금균등)	≈ 536.800 KRW	≈ 536.800 KRW	≈ 93 Mio. KRW	Flach
Gleichbleibende Tilgung (원금균등)	≈ 694.400 KRW	≈ 279.000 KRW	≈ 75 Mio. KRW	Steil fallend
Endfällig (만기일시)	≈ 416.700 KRW	≈ 100.416.700 KRW (inkl. Kapital)	≈ 150 Mio. KRW	Niedrig monatlich, riesiger Balloon

Einige Dinge aus der Tabelle zu verinnerlichen. Annuität und gleichbleibende Tilgung enden in vergleichbarer Gesamtkosten-Liga, doch die gleichbleibende Tilgung ist insgesamt billiger, weil du früher mehr Kapital tilgst – Zinsen werden über mehr Monate auf einem kleineren Saldo erhoben. Endfällig ist monatlich am billigsten, aber insgesamt bei Weitem am teuersten, weil das Kapital über die gesamte Laufzeit auf Maximum bleibt; die Gesamtzinsen entsprechen in diesem Beispiel grob dem vollen Kapital über die 30 Jahre.

Praxisszenarien

Szenario 1 – Langfristige Wohnimmobilienfinanzierung. Die meisten Haushalte bevorzugen Annuitätenkredite für ein Zuhause, das sie viele Jahre halten wollen. Die KB-Star-Mortgage von KB Kookmin Bank und die Wohnbauprodukte von Shinhan haben bei 30-jähriger Laufzeit aus demselben Grund Annuität als Standard – flache Monatsraten lassen sich gegen ein stabiles Gehalt leichter budgetieren, und der Zinsaufschlag gegenüber der gleichbleibenden Tilgung ist der Preis, den die meisten Kreditnehmer:innen bereitwillig für Planbarkeit zahlen. Gleichbleibende Tilgung funktioniert, wenn der Haushalt erwartet, dass sein Einkommen früh seinen Höhepunkt erreicht, und lieber die Last vorn lädt, um insgesamt weniger zu zahlen. Im selben Fall 100 Mio. KRW, 5 %, 30 Jahre startet die gleichbleibende Tilgung im ersten Monat bei rund 694.000 KRW und fällt bis zum letzten Monat auf rund 279.000 KRW – ein abfallender Cashflow, der insgesamt rund 75 Mio. KRW Zinsen kostet, rund 18 Mio. KRW weniger als die Annuität.

Szenario 2 – Kurzfristiger Geschäfts- oder Überbrückungskredit. Endfällige Kredite sind verbreitet, wenn die Kapitalrückzahlung aus einem konkreten Ereignis erwartet wird: einem Immobilienverkauf, einer Umschuldung in ein Langfristinstrument oder eingehenden Forderungen. Die minimalen Monatskosten lassen das Working Capital weiter arbeiten; der Balloon ist akzeptabel, weil der Ausstieg geplant ist. Das Risiko ist genau, dass der Ausstieg geplant, nicht garantiert ist.

Szenario 3 – Umschuldungsentscheidung. Wenn die Zinsen fallen, kann eine bestehende Annuitäts- oder Tilgungs-Kreditnehmerin in einen niedrigeren Zinssatz umfinanzieren. Im Prinzip ist die Rechnung einfach – Vergleiche die gesamten Restzinsen unter dem aktuellen Kredit mit den Gesamtzinsen unter dem neuen Kredit plus Umschuldungskosten und Vorfälligkeitsentschädigungen – doch die Vorfälligkeitsklausel ist der am häufigsten unterschätzte Posten im Vergleich. Der koreanische Standardplan für Hypothekenvorfälligkeit ist ein dreijähriger gleitender Satz: rund 1,4 % im ersten Jahr, 0,93 % im zweiten, 0,47 % im dritten, angewandt auf den ausstehenden Saldo. Auf einem 80-Mio.-KRW-Saldo im ersten Jahr sind das 1,12 Mio. KRW, die beim Abschluss des neuen Kredits weg sind. Selbst eine Zinssenkung von 50 Basispunkten braucht etwa zwei Jahre, um diese Strafe zurückzuzahlen, und bei kurzer Restlaufzeit kann die Refinanzierung ein Nettoverlust sein – ein Szenario, das Kreditnehmer:innen häufiger überrascht, als es sollte.

Szenario 4 – Wahl zwischen gleichbleibender Tilgung und Annuität bei Abschluss. Ein Haushalt, der die höheren Frühraten der gleichbleibenden Tilgung bequem verkraftet, spart Gesamtzinsen. Ein Haushalt mit engem Budget oder mit erwartetem Einkommenswachstum bevorzugt oft die Annuität, damit die frühen Jahre das Budget nicht sprengen. Eine nützliche Übung vor der Unterzeichnung: projiziere beide Strukturen gegen dein erwartetes Einkommen der nächsten fünf bis zehn Jahre; die Struktur, die ein realistisches Pechszenario (Jobwechsel, medizinisches Ereignis, familiäre Veränderung) überlebt, ohne Notmaßnahmen zu erzwingen, ist meist die richtige, auch wenn sie insgesamt etwas mehr kostet.

Szenario 5 – Kredite mit variablem Zinssatz. Alle drei Strukturen lassen sich mit einem variablen Zinssatz kombinieren, der periodisch neu gesetzt wird. Variable Annuitätenkredite berechnen bei jedem Reset die konstante Rate neu; gleichbleibend tilgende variable Kredite geben die Zinsänderung direkt in die Zinskomponente; endfällige variable Kredite ändern nur die monatliche Zinsrate. In jedem Fall ist nicht „Was, wenn der Zinssatz bleibt, wo er ist” das modellwürdige Szenario, sondern „Was, wenn er in den nächsten fünf Jahren um drei oder vier Prozentpunkte steigt”. Macht dieses Szenario den Kredit unbezahlbar, passt das Produkt nicht, egal wie attraktiv der Einstiegszins aussieht.

Häufige Missverständnisse

„Annuität ist immer besser.” Nur wenn Planbarkeit das ist, was du am höchsten bewertest. Die Annuität zahlt von den drei „tilgenden” Strukturen die meisten Gesamtzinsen, weil das Kapital anfangs langsam schrumpft. Wenn du die frühen Monate verkraftest, ist die gleichbleibende Tilgung insgesamt günstiger.

„Endfällige Kredite sind immer riskant.” Riskant für wen, im Vergleich wozu? Ein endfälliger Kredit ist riskant, wenn der Plan für das Endkapital weich ist – eine erhoffte Refinanzierung, ein unsicherer Bonus. Er ist deutlich weniger riskant, wenn der Ausstieg hart ist: eine unter Vertrag stehende Immobilie, eine kurzfristige Forderung, bereits zurückgelegtes Bargeld. Der Kontext entscheidet, nicht die Struktur.

„Vorzeitige Rückzahlung hilft immer.” Nicht, wenn dein Vertrag eine Vorfälligkeitsentschädigung enthält – und viele langfristige Hypotheken tun das für die ersten mehreren Jahre. Lies die Klausel, bevor du aggressive Rückzahlung modellierst. Eine 1–2 %-Strafe auf einen großen Saldo kann die Zinsersparnis einer frühen Ablösung überkompensieren.

„Der Schlagzinssatz ist die ganze Geschichte.” Ist er nicht. Die effektiven Kreditkosten umfassen Bearbeitungsgebühren, Versicherungsanforderungen, Vorfälligkeitsentschädigungen, Zinsanpassungs-Trigger variabler Produkte und die Opportunitätskosten des Kapitals, das du bedienst. Zwei Kredite mit gleichem APR können sehr unterschiedliche Ergebnisse liefern. Eine kleine Gewohnheit, die sich auszahlt: Prüfe vor der Unterzeichnung, ob die Offenlegung den effektiven Jahreszins (in Korea 총비용유효이자율 / 실질연이자율) oder den nominellen Schlagzins ausweist. Derselbe nominale 5 % kann die kumulierten 30-Jahres-Kosten um mehrere Millionen KRW verschieben, je nachdem, welche Definition der Vertrag zur Zinsberechnung verwendet.

Checkliste

Wie stabil ist dein monatlicher Cashflow? Flach (Annuität), fallend akzeptabel (gleichbleibende Tilgung) oder monatlich minimiert mit definiertem Ausstieg (endfällig)?
Was ist bei einem endfälligen Kredit der Plan für das Kapital bei Fälligkeit? Refinanzierung, Verkauf, vorhandenes Bargeld? Hart oder weich?
Was sagt die Vorfälligkeitsklausel? Strafsatz und Zeitfenster.
Hast du die Gesamtzinsen bewertet, nicht nur die Monatsrate? Besonders bei endfälligen und langfristigen Annuitätenkrediten.
Gibt es einen Zinsanpassungs- oder variablen Anteil? Modelliere den Worst-Case-Zinspfad, nicht nur den aktuellen Zinssatz.
Wie hoch sind die Opportunitätskosten? Geld, das in den Schuldendienst fließt, ist Geld, das keine anderen Erträge erwirtschaftet.

Quellen

Internationaler Währungsfonds, allgemeine Wirtschafts- und Finanzpublikationen — https://www.imf.org/en/Publications
Federal Reserve, Wirtschaftsforschung — https://www.federalreserve.gov/econres.htm
Jedes einführende Lehrbuch zur Unternehmensfinanzierung (Brealey/Myers/Allen; Bodie/Kane/Marcus) für die Tilgungsherleitung und die Grundlagen des Zeitwerts des Geldes.